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郑州城区人口密度之商业价值衍生!

在限购认贷的高压下,政府又出台了婚姻诚信体系,投资住宅的门槛越来越高,很多人转向了公寓,公寓是一条出路,好位置好地块好配套的公寓可以投,但整体上公寓市场目前是供大于求,于是有人将投资瞄上了商业。

以前郑州有个德化,整个市区都在那里消费,自然火爆。现在商业中心多了,自然出现分流,形成各个片区,我们不再去二七,更是遗忘火车站,从此没了市中心的概念,金水区不会去二七万达,中原区也不会去国贸360。这就意味着:未来人群的线下消费除了特殊节日去某些著名的商业中心外,将主要集中在自己工作或居住的片区,即就近消费原则。而这个原则带来的唯一后果就是:“人口越密集商业消费力越强”!

可是,除了市区内由于城改的经济要求外,未来不论是近郊、远郊还是新区的建设都将更加开阔,不但整个区域配备大量公建和绿化导致人口密度下降外,而且自身的容积率也受到严格控制而使区域的人口密度更加下降,这就会导致区域的消费力大大下降。即使是富可敌国的北龙湖的商业也基本没戏,因为片区的平均消费能力不会因为个别人猛花钱而提高。

有人说如果是低密度的富人区,周边的商业走高端路线盈利未必差,高密度的贫民区未必能带来高消费,但是郑州除了北龙湖,没有成片的富人区(北龙湖的高端住宅大多是社区围墙并不配备商业)。

在这样的情况下,决定一个区域商业价值的因素就是:商业价值=个人平均消费力*片区人口密度。而这个商业价值直接影响了区域的商业发展力。

如何看待个人平均消费力,在郑州,除北龙外,任何一个区域的住宅都是复合型产品:有公寓、有刚需、有改善、有豪宅,这就是说,每个区域的平均消费力可能有差别,但绝不是倍数级差异,这个差异并不大,所以,决定一个区域商业价值的就是人口密度了。

今天就来聊聊人口密度。

【1】

郑州的人口密度如何,看下图:

上图:郑州人口密度概图。

从上图可以看出,郑州人口有6大密集区:

第1,紫荆山人民路中央区。

第2,曼哈顿银基王朝东片区。

第3,富田美景片东南区。

第4,蓝堡湾北部区。

第5,大学路沿线西部区。

第6,鑫苑国际新城管南部区。

这是6大人口密集度。

【2】

下图为6大人口密集区的卫星图拍。

逐一来看:

第1,紫荆山区。

紫荆山区的人口大多数来自流动人口,这些流动人口主要是旅游人口、交通人口以及目的性消费人口,这3大人流带来了5大商圈,即:火车站商圈、二七塔商圈、人丹商圈、紫荆山商圈以及裕鸿国际商圈。

如下图:

这5大商圈目前均已成熟,租金水平也到了历史高位。目前,二七商圈的临街底铺租金已经到了50元/㎡·天的水平,同样,紫荆山、人丹、裕鸿国际不同的地区,临街底铺的租金也大多是20-80元/㎡·天之间,注意,这不是月,这是天,一间30㎡的店铺月租金为18000元。

紫荆山商圈的价值已经被120%的挖掘和透支,在平衡掉正常的通货膨胀外,在依靠流动人口支撑商业的常规态势下,整体看,其租金水平只会下降不会再涨。这是6大人口密集区内唯一一个靠流动人口形成的商业区,但由于其极其恶劣的商业体验,未来整体评价负。

第2,蓝堡湾人口密集区。

这个片区以恒大名都、天骄华庭、万达广场、蓝堡湾四大大体量住宅项目为中心形成了一个巨大的人口密集区,如下图:

这一片人口密集区并未带来商业的极度繁荣。主要原因有2点:第一,整体商业受到花丹和360的冲击力过大,已经开业的万达和即将开业的凯旋以及正弘城都要面临这个问题。第二,社区内部商业价值被过度挖掘,拿金水万达来说吧,本来只能做临市政道路的底商,但其硬生生从小区内部挖出2条街出来,导致本应该是10元/平米·天以上的租金拦腰斩断。

截止目前,区域已经十分成熟,入住良好,目前的商业价值已经到了巅峰时期。在平衡通货膨胀及受电商的影响,也是目前最好水平了。

第3、曼哈顿人口密集区。

这是郑州目前人口最为密集的区域!

北起未来花园,经过协和城邦,路过曼哈顿、银基王朝、金林大观以及未来的金水府,南接未来国际,这是一片区巨大的人口居住区,到了傍晚,夜幕降临,你方懂这个片区的繁华:灯火辉煌、人生鼎沸、汽车横七竖八,……

曼哈顿商业区的商业规划时间由于过早,且开发商奔着打一枪就闪的心态,导致规划水平较差。结果也使不同区域的租金出现极度的贫富差距,租金价格从3元/平米·天到30元/平米·天不等,受地理位置影响极大。当然,这也是大多数三环内商圈面临的共性问题。

第4、美景富田人口密集区。

这是由美景天城、美景鸿城、富田太阳城、美林河畔、阳光城、正商新旧蓝钻共同组成的巨大人口密集居住区,其汇集了大量的河南东南地市的人口。

美景片区的人口是近些年迅速汇集起来的,这些区域的商铺投资者是郑州最成功的一批投资客。以鸿城临街底商为例,早期售价在13000-18000元/㎡,刚入住,租金为3元/平米·天,即100元/平米·月,一平米年租金为1200元,按15000元/㎡的售价,投资回报期为12年,这本身就是一个投资极高的铺子,最可怕的是目前租金已涨至200元/平米·月(5年翻一番),投资回报已经到了6年:即买一间铺子,出租5年就回收全部投资……有点可怕。

至此,通过前几大商业区的现状比较,我们可以得出未来投资商铺的3个核心点:

第一,区域商业中心而非城市商业中心。

第二,常住人口密集区而非流动人口密集区。

第三,片区人口密度初步形成期而非已经形成期。

而我们要说的第5个人口密度基本符合这个规律。

第5,鑫苑国际新城人口密集区。

这是一个由鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城以及永威城等社区组成的一个未来人口超级密集区。如下图:

管南片区是一个刚需片区。是郑州人口居住密度最大的一个片区,片区未来人口容纳量近70万,最重要的一点是这些人都在路上,因为区域开发度刚过半,开发部分的体量入住率刚过半,这是人口密度初步形成期。管南片区独立商业体系将形成。目前片区内的各大项目均有一定的标志性商业体,未来,在这里将形成整个南区的商业中心。这是区域商业中心。最重要的一点就是区域是绝对居住人口区,消费属于落定型消费。

管南片区是目前郑州人口密集集中区商业投资价值最高的一个。推荐一个,区域内目前在售的鑫苑国际新城的九街符合美景富田类商业升值的一切条件:除了上述的人口形成初期,区域商业中心,固定型人口消费外,其紫荆山路南三环核心位置,地铁口,鑫苑盈怀商管,20-220的多面积段也具备很强的优势。

【3】

来看一下4大商业中心的商业价值走势:

当然,这里面没有管南,对于目前的管南,应该是2011年的美景富田。

总结:

在电商的强力冲击下,很多人在思考未来实体商业的走势,未来实体商业的走势就是未来人们消费习惯的走势,我来简单描述一下:平时的消费分2种,网上买买和上下班休息在家附近逛逛吃吃喝喝顺便买买,哪天有时间了去大商场(体验性好的)带孩子去吃吃逛逛。认可我说的这种未来消费习惯,那结论就显而易见:优质的体验性好的城市集中商业、业态齐全有一定规模的区域商业和家门口下的临街商业,除了第一种,下面二种都需要极大的人口居住密度为支撑。

这也是我建议大家买商铺要首先看人口密度的原因之一,仔细研究一下,别白瞎了我花了3个小时绘出的郑州人口密度图。

(全文完)

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