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安信证券陈天诚:雄安新区有三层次投资机会

作者:安信证券陈天诚

有买方朋友开玩笑,说卖方辛辛苦苦不过假期,开电话会议完全没必要,这个时候推已经没有意义了,其实,如果进行更深入的分析,后续的投资机会则会很有意义,本文就着眼于未来。

核心结论(懒人专享):我们认为雄安新区建设意义重大,股票投资主要有三个层次,一是规划区域内有或者预计有土储直接受益(华夏幸福481.2平方公里+京汉股份1500亩),二是京津冀区域升级带来的收入来源改善(荣盛发展21%+廊坊发展100%),三是后续或将推动中央特区建设(金融街西城112万方储备+北京城建127万棚改)以及新领导信任的城市综合运营商(招商蛇口将和深圳市政府开发前海2.9平方公里)。

层次一:规划区内土地储备升值直接受益这层次简单,就是说谁在规划新区内事先有土地储备则最先也最大幅度受益,最直接的便是:1、华夏幸福:其在2014年12月31日和2015年8月28日公司公告分别在白洋淀及雄县获取签约面积300平方公里和181.2平方公里,合计潜在供给481.2平方公里。

2、京汉股份:在2015年3月10日公司官网的新闻稿《京汉置业大打健康牌,砸重金发展养老产业》及《地产大佬争食养老地块京汉置业把控市场主动权》中,京汉股份披露公司在河北白洋淀大手笔拿地1500亩,并斥资60亿元深入挖掘区域优质生态资源,将项目建设成为环京津休闲度假旅游基地。

层次二:区域价值提升带来的收入来源改善雄安新区,听名字应该是最初以雄县和安新县为主,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里(超过深圳1992和浦东1210平方公里)。目前看,安新县728平方公里、容城县314平方公里、雄县514平方公里,接近满足远期规划。所谓区域价值提升,是指在雄安新区建设取得突破、京津冀一体化不断推进时,整个京津冀区域,尤其是相对落后的河北,区域价值都将大幅提升,这个层面我们主要考虑收入来源于这些区域的公司:华夏幸福(94%河北)、京汉股份(23%河北)、荣盛发展(21%河北)、廊坊发展(100%河北,目前没有实际储备,但集团有储备,未来发展可期)、北京城建(80%北京)。京津冀一体化已经提出三年,我们在2月26日三周年之际写了《京津冀三周年,买什么地产股怎么买?》里面提出,短买河北(主题投资最好介入、短期受益更直接、上涨更快);中买北京(大北京建设难度小于京津冀、进度快于京津冀、更加靠谱),天津在中、短期中都跑输;长期都买(长期来看,我们坚定看好京津冀在习大大任内必将取得重大进展)。

层次三:后续政策及衍生性投资机会我们用一句话概括京津冀一体化的远期规划,应该是:中央特区是中央政府和中央部委所在地,通州副中心是北京市功能所在地,雄安新区除了本身的七大任务,应该是不畏直属企业及部分央企所在地。与地产有关的后续政策和衍生性机会主要有:1)紧接着或将推动北京中央特区建设——金融街和北京城建:从投资角度,我相信雄安新区出台之后,外传的中央特区或也将推出,东西城合并也将可期,这将有利于商业物业开发商和持有者,其中金融街在西城区有112.3万方储备(销售62.5万方+持有型49.8万方),全部持有型项目投资性房地产余额254亿元,北京城建在东城区有126.9万方网坛棚改项目(待开发46.4+一级整理80.5),预计总投资411亿元。

2)更长远的需要受河北新领导信任的城市综合运营商——招商蛇口:即将赴河北上任的许勤,自2008年开始在深圳任职,前后至少2次公开与市委书记接待招商局,招商局集团在深圳,致力于成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商,目前获取大量前海蛇口自贸区储备约712万方,其中土地储备510.7万方(蛇口219.77+太子湾53.28+前海237.68),房产储备201.55万方(蛇口172.39+太子湾13.9+前海15.26),此外公司与前海管理局合资成立公司共同开发2.9平方公里前海土地。

总结:我们认为雄安新区建设意义重大,股票投资主要有三个层次,一是规划区域内有或者预计有土储直接受益(华夏幸福481.2平方公里+京汉股份1500亩),二是京津冀区域升级带来的收入来源改善(荣盛发展21%+廊坊发展100%),三是后续或将推动中央特区建设(金融街西城112万方储备+北京城建127万棚改)以及新领导信任的城市综合运营商(招商蛇口将和深圳市政府开发前海2.9平方公里)。

感谢支持靠谱勤奋的陈天诚地产研究团队!!!

责任编辑:葛瑶 PF027

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